以前、所有していたマンションを売却した際に、所有権登記名義人住所変更登記と抵当権抹消登記を自分でやりました。それに味をしめたわけではないのですが、今回は新たに購入した土地に新築住宅を建てる際に発生する登記を自分でやることにしました。本来は土地家屋調査士や司法書士に依頼をして実施するのですが、自分でできるならやってみようと一念発起。
INDEX
これまでにやったことのある登記について
所有していたマンションを売却した際に、下記の２つを自分でやりました。
- 所有権登記名義人住所変更登記
- 抵当権抹消登記
一つ目の「所有権登記名義人住所変更登記」は、自ら所有している不動産の登記情報（住所）を現状に即して更新する登記です。マンションを購入する際にはそのマンションには住んでいないので、前に住んでいた住所で所有権情報が登記されてしまっていることの是正です。これをまずしないと、その後の手続きに響くとのことで実施しました。これは書類も少なく、結構簡単でした。
二つ目の「抵当権抹消登記」は、所有するマンションに設定されている抵当権を抹消する登記です。住宅ローンを借りると、自分の所有不動産に銀行の抵当権がつきます。この抵当権を住宅ローンを完済した際に抹消しないと、売却することができません。厳密にいうとできないわけではないのですが、普通の不動産仲介会社を使った一般人の不動産売買では、障壁になるということです。
抵当権がついた状態の不動産をどうしてもどうしても処分したいという方は、こちらのサービスをご参考にどうぞ。サイト見てるだけでも、建もの好きはワクワクしてきます。笑
今回実施する登記について｜表題登記が最難関
今回私が自分でやろうとしている登記は下記の4つ。
- 所有権登記名義人住所変更登記
- 建物表題登記
- 建物所有権保存登記
- 抵当権追加設定登記
前提として土地は1年ほど前に購入し引き渡し済み（当たり前ですが）。購入の際の土地に関する登記（所有権移転登記、抵当権設定登記など）は、司法書士に依頼しました。売主や不動産会社や銀行など、私の勝手な都合を押し付けずらい関係者が多かったので。でも今回は基本的に私で完結する状況。登記に手間取るとローン実行に影響がでますが、基本的には私の問題です。
ちなみに今回私が登記を自分でやる理由は、不動産周りのあれこれに関する好奇心によるものです。でも、土地家屋調査士や司法書士に依頼をするとコストも嵩みますのでそれを節約できるという効果もあります。さまざまなサイトや過去の経験から推し測ると、上の1〜4の登記を外注した際の費用は、だいたい20〜30万円ほどかかるようです。
お金がいくらあっても足りない家づくりですから、このメリットはかなり大きいですね。うまくいけば、ですが。
1.所有権登記名義人住所変更登記とは
すでに登記済みの所有不動産（今回は土地）について、登記名義人（私）の住所登録を変更する手続きです。前回の時とほぼ同様です（ホッ...）。住所変更はいつかしなければいけない登記ですし、これをしておくことでこの後に続く一連の登記申請をスムーズになりますので、この手続きがスタートとなります。
年始早々に申請をしましたが、登記完了はちょうど2週間後とのこと。書類に不備があれば電話があるそうで、なにも連絡がなければ期日通りに登記完了しているとみなしてよい。という感じです。
●登記申請日：2023年1月11日（水）
●登記完了日：2023年1月25日（水）
2.建物表題登記とは
表題登記とは、土地や建物を新規で登記し、登記簿の表題部をつくることです。そして建物の場合、新築だと当然ながら過去に登記がされていないはずなので、完成時に「どのような建物なのか」「誰の建物なのか」ということを、建物表題登記によって示します。これが建物表題登記です。
なお、建物表題登記は申請義務がありますが、この後に続く建物所有権保存登記は義務ではありません。ですが、他人に対して所有権を主張したり、住宅ローンに伴う抵当権設定をするためには保存登記まで必ず必要になります。
今回の一連の登記申請のなかでは、この建物表題登記が一番の難関です。なにしろ“図面”とか必要になりますので...
●登記申請日：1月27日（金）
→現場調査：2月3日（金） ※立ち合い
●登記完了日：2月7日（火）
結論としても、一番手間取りました！！！
まず手書きで挑戦した図面が即日却下となり、週明け月曜朝一に図面を再提出しました（超絶パワポ...）。その後も細々とした図面の不備に関する指摘があり、修正版を再作成。じっくり2時間ほどかかった現場調査のタイミングで修正図面を託し、天にお祈り。
現場調査後はサクッと手続き完了し、土日含む10日ほどで完了！ 登記完了証を受け取った時は、けっこうな達成感がありました。涙
3.建物所有権保存登記とは
上記の通り、表題登記された建物に対し、「自分の所有物である」ことを登記簿上に記載するための登記です。繰り返しですが、この所有権保存登記をしていなければ、住宅ローン借入時に建物を担保に入れることができません。売却もしかりです。
なので、基本的には建物表題登記と建物所有権保存登記はセットで実施することになります。タイミングはずれますが。
●登記申請日：2月21日（月）
●登記完了日：3月1日（水）
最終の住宅ローン契約時に登記事項照明に関する各種書類を受け取って、いざクライマックスへ。表題登記を乗り越えた私にとって難しいことはありませんでしたが、住宅用家屋証明書の取得は市区町村の役場に取得しに行かなければならないのがちょっと面倒でした。
4.抵当権追加設定登記とは
注文住宅を建てる際には、まず土地を購入し、その後に建物工事に入ります。その場合、土地購入の決済時と、建物竣工後の決済時とに、住宅ローンの実行が分かれることになります。
土地分の住宅ローンを実行するときは、土地のみに抵当権を設定します。抵当権追加設定登記とは、土地に設定した抵当権に、建物分の抵当権を追加する手続きのことです。
一度にやれればよいのですが、抵当権とは住宅ローンの実行とセットで設定するものなので仕方がないですね。
●登記申請日：2月21日（月）
●登記完了日：3月1日（水）
建物所有権保存登記と同時に申請。同時に完了です。書類はほぼ自動的にそろうので難しいことはないですが、銀行からの委託書のチェック欄に記載漏れがあり、一度法務局から電話がかかってきました。「問題なければこちらで代筆する」とのことですので、「よろしく頼む」と即答。事なきを得ました。
そしてこちらもつつがなく完了。
自分で登記をやるためには、銀行への事前相談が必須
注意しなければいけないのは、住宅ローン借入を予定している銀行への事前相談です。登記申請を自分でやること自体は悪いことではないですが、それを嫌がる金融機関やハウスメーカーは多いようです。理由は、素人登記によるスケジュール遅延や、契約通りに権利関係が登記できないリスクを回避したいからです。
もちろんスムーズに申請〜完了できれば問題ないのですが、自分の懐を痛めず（登記関連の外注費用はすべて建主負担）にリスクが回避できるなら、当然そうしたいですからね。建主自身による登記を認めてくれる金融機関は、良心的と言ってもよいのかもしれません。
ちなみに私は、某メガバンクで住宅ローンを借り入れますが、さまざまな条件付きで自らの手による登記申請を認めてもらいました。その内容は、また別記事で紹介します。
新築住宅建築に伴う登記をすべて自分でやってみて
"外注した際の費用は、だいたい20〜30万円ほど”の作業を自分でやってみた感想は、「やってよかった！」です。
もちろん費用面も大きい（クロージング期の20～30万円は超でかい...）のだけれど、それよりも不動産というものにまつわる理解がいろいろと深まるよい機会になりました。登記を自分でしなければ、建築確認や完了検査の書類をまじまじと見ることもなかったと思いますし、銀行との折衝を通じて金融機関がどのように立ち回るのかその背景も含めて理解することができました。
挑戦、発見、失敗、達成感、ご褒美（予算減額）、などなど。とても有意義な体験となりました。
「皆さまもぜひ」とは言いませんが、私みたいなド素人でもできたよ、という報告です。
