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抵当権抹消&住所変更の登記を自分でやってみた【完了】

2021年8月25日

土地&建ものの購入に際して新しいローンを組むにあたり、いま住んでいる購入住居(マンション)のローンを完済する必要がありました。結果的には新しいローン契約前に期限前完済を実施したのですが、登記の抹消という手続きをしなければいけないことに気がつきました。

通常だと司法書士に頼むのがシンプル&スピーディーなのですが、こんな機会も滅多にないので自分でやってみることにしました。もし予定通りに行かないとローン事務や契約が滞り各所に多大な迷惑をかけてしまうので、ちょっと緊張。無事に抵当権を抹消することができるのでしょうか。

 

抵当権の抹消とは?

リス

大きな融資を受けるときには、なにか担保となるものが必要です。
住宅ローンの場合はそれが購入する不動産自体ということになりますが、抵当権というのは住宅の土地や建ものを担保とする権利のことです。

つまり、ローンの返済が著しく滞るなどした場合、住んでいる住宅が抵当権の発動により差し押さえにあい、それ以降は住むことができなくなるということになります。

この抵当権は、住宅ローン契約の際には絶対に必要な契約なので、不動産屋やら銀行やら司法書士やらが一堂に会し、よってたかって進めてくれるのですが、住宅ローンの完済とともに抵当権が消滅しても、誰も抹消手続きをしてくれません。

繰り返しますが、抵当権自体は完済と同時に自然消滅します。ここでいう抹消はあくまでも登記簿条に消滅したことを反映しなければ、登記簿上だとあたかも抵当権が存在しているように見えてしまうとういことです。

取引が終わった銀行はそこまで面倒はみてくれないので、この登記の抹消は自ら主体的に動いて手続きをする必要があるわけです。

 

抵当権抹消は自分でできる?司法書士に頼むべき?

ちょっと調べると、関連コンテンツがたくさん出てくる抵当権抹消。目につくのは、「自分でもできる」という文句です。最初は疑っていたのですが、よくよく調べるとあまり複雑でない手続きだということがわかってきました。

ちなみに司法書士に依頼をすると、後述する住所変更登記とあわせても2〜3万円くらいが相場のようでした。この金額なら外注もやぶさかでないのですが、あくまでも“経験”として今回は自分でやってみることにしました。

 

抵当権抹消の前に、住所変更が必要?なんで?どうして?

ネコ

私がやりたいのは抵当権抹消なのですが、調べていくうちに住所変更登記が必要なことがわかりました。なぜかというと、抵当権設定契約を締結した時点での住居は、抵当権を設定した住居(現住居)の前に住んでいた住所が記載されているからです。

住宅ローン契約やそれに付随する抵当権設定契約は購入前にするものなので、まだ自分のものになっていない住居には住民票を移せていません。そのため、登記簿には前宅の住居が記載されています。本来なら引越し直後に住所変更登記をするのがよいのだと思いますが、実害がないのでやる人はほぼいないようです。なので、住宅ローン完済に伴う抵当権抹消のタイミングで、ようやく変更登記をすることになります。

つまり私は、①まず住所変更の登記を行い、②その完了をもって変更後の住所で抵当権抹消の登記を行う、という2段階の手続きをすることになりました。

法務局|公式サイト

 

住所変更の登記について

抵当権抹消に先立ち、抵当権の設定をして以降に引っ越しや地番変更などで住所が変更になっている人は実施します。まず初めに、必要な書類&ものの確認です。

必要書類&もの

① 登記申請書
② 住民票(マイナンバー記載なし)
③ 登記免許税(収入印紙)
④ 認印

これはミニマムです。

例えば、複数回の引っ越しをしている場合などは、必要な書類がググッと増えます。私の場合は、契約時の住居から今のところに引っ越してきただけなので、住民票に(前住所)が記載されているのでごくシンプルになりました。

①の登記申請書は、下記サイトの10)でダウンロードして、自ら作成しました。記入例などかなり丁寧に案内があるので便利です。

②は区役所か出張所、もしくは事前登録をしておけば近所のコンビニなどでも出力可能です。

③は1つの不動産につき1,000円が必要とのことで、私のように区分所有のマンションだと、共有部分の敷地で1つ、占有部分の住居で1つ、あわせて2,000円というカウントになりました。

法務局|公式サイト

 

 

抵当権抹消の登記ついて

住所変更が終わったら、いよいよ抵当権抹消です。実際には、一連の手続きとしてセット実施します。まずは、必要な書類&ものから確認です。

必要書類&もの

① 登記申請書
② 弁済証書
③ 登記済証または登記識別情報
④ 登記事項証明書
⑤ 委任状
⑥ 登記免許税(収入印紙)
⑦ 認印

書類の数がグッと増えました。さすが本丸。

この中で、自分自身で作成が必要なのは①のみ。上で紹介した法務局サイトの15)をダウンロードして作成します。私の場合はマンションなので、「抵当権抹消(敷地件付き区分建物)の場合」という部分にあるファイルを使います。こちらも記載かたは丁寧に紹介されているので真似をすればすぐできます。申請書中に会社法人等番号を記入する欄がありますが、完済後に銀行から送られてくる書類のどこかに書いてあるはずです。

②③④⑤は、住宅ローン完済後に銀行(もしくは住宅ローン保証会社)から送られてきます。書式や書類タイトルは銀行ごとにバラバラ。きちんとそろっていることがわかるよう、それぞれの内容を簡単に紹介します。

弁済証書:住宅ローンが完済されたことを照明する書類です。「本契約は解除された」的な文言の記載があるものがそれです。

登記済証または登記識別情報:抵当権を設定したとき、抵当権者である銀行側に甲府される書類です。完済(契約解除)を受けて、本通が送られてきます。

登記事項証明書:登記事項の説明書です。私のところに銀行から送られてきたものの中には、これに該当するものがないような... ちょっと心配ですが、とりあえず銀行を信じて突撃です。

委任状:債権者である銀行や保証会社が、抵当権抹消に関する手続きを債務者である債務者(私)に委任するものです。

登記免許税:考え方は住所変更と同様なので、こちらも2,000円。高いのか安いのか、よくわからん。

ちなみに上ではあげていませんが、銀行(保証会社)から送られてきた書類のなかに、印鑑証明書のコピーがありました。これはなんだろう...と思いつつ、調べてもそれらしい正解にたどりつきません。とりあえず法務局での相談時に確認してみようと思います。

 

実際の手続きはどうだった?

東京法務局墨田出張所に行ってきました。

法務局というものに初めて入りましたが、とてもこじんまりしたビル&強烈にレトロな業務フローでした。平成を余裕でジャンプして、強烈な昭和の香り。

手続き自体はとてもスムーズで、待ち時間もなく住所変更と抵当権抹消の登記申請セットで10分ほどで終了しました。収入印紙の金額だけ不安だったので当日窓口で確認してから購入し、貼り付け。収入印紙は法務局内で買うことができます。

これで一安心です。

 

登記手続き完了!

登記申し込み受け取り書

受付完了後、待つこと5分。手交されたのが受領証です。

申請日は8月25日(水)だったので、登記完了まで12日間(土日含む)ほどかかる計算です。2~3日かと思っていたので少々誤算。日程に余裕を持っていて本当によかった..

ちなみに書類に不備あると、申請書に記載した電話番号に連絡がくるとのこと。こなければ、「完了しました」という連絡はないので、完了予定日以降に再訪すれば登記完了証や登記簿謄本(登記事項証明書)を受け取ることができます。

注意点は、登記完了証を受け取るには、このオレンジ色の受領書(本通)と申請書で使用した印鑑が必要だということ。うっかり捨てちゃいそうなので、要注意ですね。

 

登記完了証を取得!手続き完了です

まだ法務局には赴いていませんが、申請からこれまで登録した電話番号に連絡はなし。ドキドキしましたが、どうやら無事登記は完了したようです。したはずです。明日会社を休んで、完了証の取得にいってきます。

・・・

登記は無事完了できていました!

住所変更と抵当権抹消とあわせて、3枚の登記完了証を受領してきました。

申請をしたカウンターに受領証を提出すると、カウンター後ろのあいうえお順のファイル引き出し式ファイルボックス(アナログ笑)から完了証を取り出してくれました。

受け渡しには申請時に使ったハンコが必要です。アオリ検査(アナログ笑)をしてチェックしてましたが、私はしっかり間違えて渡してしまい、「ちょっと違うみたいなんだけど...」と指摘を受けてしまいました。ちゃんとチェックできてますね!

正しいハンコを渡して確認が取れ、一件落着。交付手続き自体は5分程度で終了。

これにて、抵当権抹消の登記手続きはすべて完了です。

お疲れさまでした。

 

 

こちらのサイトがとても勉強になりました。

住宅ローン完済!自分で抵当権抹消する流れと費用、必要書類を解説

 

 

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