2021年7月4日（日）、現地付近のターミナル駅そばにある売主側の不動産仲介会社にて、土地売買の契約をしてきました。宅地建物取引士の先導による詳細な契約書の読み合わせや不明点の解消、初めて面会する売主との会話などでヘトヘトになってしまいましたが、住宅新築に向けての明確な前進、大きな一歩を踏み出しました。
契約当日までの経緯
本格的に土地探しをし始めてからカウントすると、ここまでちょうど2ヶ月。土地探しには数年かける人も多いので、我ながらスピーディーな進行です。
もともと付近でマンションを見ていたり、中古戸建てを探したりは1年近く前からしていたという事情はあるにせよ、土地に限定して探し始めてから一番初めに見た土地を購入することになりました。良いのか悪いのか、ついていたのか早計であるのか、こればっかりは時がたたないと判断できませんが、個人的にはいくつかの基準に則って判断したことなので、納得しています。
ここまでの経緯はこんな感じ。
- 不動産売買系ポータルサイトでの調査
- パートナーとしての不動産会社（担当者）決定
- 不動産会社担当者を伴っても候補地訪問
- 依頼候補の建築家を伴っての候補地訪問
- 土地売主への購入意向の伝達
- 住宅ローンの事前審査申し込み
- 住宅ローンの事前審査通過
- 土地購入の不動産売買契約締結
ポイントはおそらく（2.）かなと思っています。
ポータルサイトで気になった土地をチェックしたり、特に気になった候補地を自分たちだけで見に行ったりしても、決め手にかける場合が多いです。
今回私たちは、候補エリアに強いわけではないが、建築家に依頼しての新築住宅建築に強い特殊な不動産会社に土地探しを依頼することにしました。結果としてそれが功を奏し、スピーディーな候補地選びと決断に結びついたような気がします。
このあたりのことについては、また別途記事を書きます。
契約当日の持ち物
契約当日の持ち物は以下の通り。
- 手付金
- 契約書貼付収入印紙
- 仲介手数料
- 印鑑
- 身分証明書
細かな書類のやりとりは事前にしてあるので、当日の持ち物はそんなに多くありません。とはいえ、この日が週末だということもあり、事前に銀行でおろした現金をカバンに入れて持参したため、それなりの緊張感がありました。
手付金について
通常手付金は購入価格の5〜10%程度。とは言えこれは法律で決まっているわけではなく、買主の提案に売主がOKすればいくらでも良いとのこと。いずれにせよ、契約実行（土地の引き渡し決済）までの解除条件と密接に関わるので、買主と売主のさまざまな思惑を包み込んで決定されることになります。
ちなみに今回の取引で設定した手付金は1,300,000円でした
契約書貼付収入印紙
契約書に貼り付ける印紙の金額（税率）は法律で決まっていますが、契約書の種類と契約金額で変動します。
今回の契約では2万円でしたので、売主と買主（私）の双方が1万円ずつ負担することになり、私は1万円分の収入印紙を事前に購入して持参しました。
収入印紙は郵便局の窓口で購入します。コンビニなどでも販売されていますが、基本的には200円などの少額印紙しか販売されていませんので注意が必要です。
だいたいの郵便局窓口は平日しか営業していませんが、収入印紙はゆうゆう窓口などでも購入できます。特に大きなフラッグシップ級の郵便局なら、土日でも窓口が営業されている場合があるので、事前にWEBで調べておくと安心です。
仲介手数料
不動産会社への仲介手数料です。
この日に支払うのは総額の半分。残り半分とローン事務手数料は、契約実行（土地引き渡し）＆住宅ローン実行の際に支払います。ちなみにネットバンキング経由で支払いをしたので、厳密にいえば現金を持参しなければいけないわけではなりません。
ちなみに仲介手数料の上限は法律で明確に定められており、ほとんどの不動産会社はこの上限いっぱいの金額がほぼ定価となっています。今回お願いしている不動産会社も同様です。
ポイント
【仲介手数料】
＝ 物件金額 × 3% ＋ 60,000円 ＋ 消費税
印鑑
この日に持参したのは、認印。
実印が必要かと思っていましたが、特にその必要はないとのことでした。
とはいえ、住宅ローンの本契約には実印と印鑑証明が必要となるので、ない人は作らなければなりません。
身分証明証
運転免許証やパスポートなどの、写真付きの公的証明書が必要です。
私は最近運転免許証を紛失してしまったため（・・・）、パスポートを持参しました。
契約書の種類と当日の受領物
これは私ではありません（笑）
この日締結したのは、不動産売買契約です。
それにともないたくさん説明を受け、たくさんの押印をしましたが、取り交わした書面は下記の２つ。
- 不動産売買契約書
- 重要事項説明書
不動産売買契約書の方がいわば本通ですが、重要なことはすべて重要事項説明書の方に記載されています。重要事項の説明書なので、当たり前かもしれませんが。笑
この二つの書面の読み合わせが契約当日の主なタスクとなりますが、顔合わせしてから契約室を出るまで、まるまる2時間かかりました。
このあとやること
とても大きな前進をした週末でしたが、この後もやることはたくさんあります。
- ローンの本審査申し込み
- 現地建もの取り壊し
- 確定測量
- 地盤調査
まずは何はともあれローンの本審査に関するもろもろの書類を揃えるところからです。ある程度は事前審査の時に見通しをつけていましたが、印鑑登録証明書や住民税決定通知書など、替えの効かない必須書面はこれから準備することになります。
それに加えて、今回のローン実行にはいくつか特別な条件が設定されているので、その関係書類を整える必要もあります。
さらには、事前審査はみずほ銀行で行いましたが、このタイミングで他行も含めて申し込む銀行を再検討するのもありです。実行金利や各種条件を並べてみて、冷静な判断が必要です。
場合によっては、支払い総額に数百万円の違いが出てきてしまうこともあるわけですから。
そしてなによりも、いよいよ建築家に頭と手を動かしていただく条件が整い始めました。
もともとローンの本審査通過がスタートラインとのことでしたので、うまくいけば今から10日後には状況は整うでしょう。
どなたにお願いするのか、決断しなければいけません。
楽しみなような、こわいような...
複雑な心境です。笑
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