コロナ禍のクリスマスイブ、目下住宅建築を行っている我々にとってずっとモヤモヤしていた共通の懸案事項のひとつに決着がつきました。住宅ローン減税の延長についてです。結果としては、まぁまぁ悪くない内容ではないかと思います。もっとビビッドな改悪も想定していましたので。結論としては、「適用期限の4年延長」「控除率1%→0.7%」「控除期間13年維持」「環境性能に応じた上乗せ措置」です。
そもそも住宅ローン減税とは？
銀行イメージ
正式には、「住宅借入金等特別控除」という制度のことです。
個人が（事業用ではないという意味）住宅ローンを利用して自身が居住する住宅を新築したり中古を買ったり、さらには増改築などをした際に、各年末時点での住宅ローン残高の1%分が所得税や住民税から減額されます。
つまり、例えば年末時点で3000万円のローン残高があった場合、1%=30万円が年末調整で還付されるというなんともステキな気の早い大人のお年玉的な制度というわけです。
もちろん控除を受けるためには様々な条件がありますが、この住宅ローン減税分を加味して住宅の取得計画を立てることは、”当然”の振る舞いとして定着しています。
ちなみに現住居（中古マンション）は適用除外でした…
我が家（2022年1月現在）は築40年強のマンションですが、購入時はちょうど40年（だったかな？）。中古住宅が住宅ローン減税を受けるには、耐震性能を有していることが要件になり、築25年以内であることが条件となります。もし築年数要件を満たさない場合は、現行の耐震基準に適合していることを証明することが必要になります。
これがダメだった。
築年数基準に満たない中古マンションで耐震基準を満たすた目の方法は、下記３つ。
- 耐震適合基準適合証明書の取得
- 既存住宅性能評価書の取得
- 既存住宅売買瑕疵保険への加入
それぞれ運用には手間と注意が必要ですが、結果として我が家への適用は不可となり、住宅ローン減税の恩恵には預かることができませんでした。とても残念でしたが、しょうがないですね。
2022年になぜ制度が変わるのか（逆ザヤ問題）
そんな素晴らしい住宅ローン減税。
そもそもなんでこんな制度があるかというと、住宅取得というほとんどの住宅購入者にとって人生で一番大きい買い物である住宅の購入は（つまり住宅ローンの融資実行は）、日本経済にとても大きな影響を与えているからです。住宅を購入すると、それに関連する数多の消費が生まれ、経済全体がよく回るということですね。
一方で、この半世紀中に日本で起こったのは増税に次ぐ増税。特に一般生活者にとってインパクトが大きいのが消費税の導入と税率アップ。それによる住宅購入意欲の減退を最小限に抑えるためにはじまったのが、住宅ローン減税をはじめとする住宅関連税制です。
そして今回の“改悪”の発端は、住宅ローン金利の歴史的低金利により勃発した逆ザヤ問題。
2022年1月現在、住宅ローン金利はネット銀行でもメガバンクでも最安0.5％を切るのは当たりまえ（あくまでも最安です）。つまり、住宅ローン減税で戻ってくる1％の半分以下の金利しか払わなくてよいわけです。
例えば、3000万円残高があったとして、1年間で払う金利（0.5％の場合）は15万円ですが、その倍の30万円が戻ってきます。
※参考 みずほ銀行｜住宅ローン
この様に説明すると、15万円を無駄に得しているようにも思えますが、本来そのように考えなくてもよいはずです。
住宅ローン減税のそもそもの趣旨は「住宅購入を思い止まらせないこと」であって、「住宅ローンの金利を補填すること」ではないので、なんら問題はないはず。
でも、この住宅購入者に”無駄に得をさせている感じ”が矢面にあげられることとなり、今回”改悪”されることになりました。あくまでも私が理解するところでは、ですが。
ここまで改悪改悪と書きましたが、人によっては改善となるケースもあるとのこと。
住宅ローン減税はどう変わるのか
いよいよ本題です。
令和4年度 国土交通省税制改正概要に、このように記載されています。
メモ
①住宅ローン減税等の住宅取得促進策に係る所要の措置として、以下の措置を講じる
１）住宅ローン減税
以下の措置を講じた上で、４年間延長
・控除率を 0.7%、控除期間を 13 年等とする
・環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置を講じる
・既存住宅の築年数要件（耐火住宅 25 年以内、非耐火住宅 20 年以内）について、「昭和 57
年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和
・新築住宅の床面積要件について、当面の間、40 ㎡以上に緩和
（所得税額から控除しきれない額は、個人住民税から控除する制度についても継続）
２）住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置
非課税限度額を良質な住宅について 1,000 万円とした上で、２年間延長
※既存住宅の築年数要件については、住宅ローン減税と同様に緩和
３）認定住宅に係る投資型減税
対象に ZEH 水準省エネ住宅を追加した上で、２年間延長
言わずもがなですが、住宅ローン減税に関わるのは１）の部分。
さらに一番重要なのは、控除率がこれまでの1％から0.7％に減じられるという点。
次に重要なのは、控除期間が13年（固定）となったという点。
ここまではほぼ想定していた通りでした。
いざ発表されてｵｯ!となったのが、「環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置を講じる」の部分でした。わかりにくいので、資料を転載します。
国土交通省資料から転載
つまり、建てる住宅の環境性能区分に応じて、減税幅が大きく変わるということです。この“大きく変わる”減税幅が、環境性能を実装する建築費よりも高いのか安いのか、それが建築プランを検討する際のポイントになってくるということです。
もちろん環境性能を上げるのは自分も含めた地球のため。単に費用の多寡だけで決断をするわけではないですが、住宅建築というのはそもそも金策に苦労するもの。出ていくお金が1円でも少なくなるに越したことはありません...
背に腹は変えられぬ、ということになりそうですが、しっかり計算して検討します。検討の結果は別記事で。
と、その前に。そもそも「長期優良住宅・定炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」がそれぞれどのような住宅なのか。あらためてその勉強から始めることになりそうです。
間に合うのかしら...
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